Rénover ma copro

La loi de finance rectificative pour 2011 prévoit la mise en place d’un éco-prêt à taux zéro collectif (éco-ptz collectif) ouvert aux syndicats de copropriétaires pour financer les travaux d’économie d’énergie votés par la copropriété.

Cet éco-ptz permettra à la fois de rendre la copropriété solvable et d’apporter une solution de financement aux copropriétaires exclus de l’éco-prêt individuel pour des raisons tenant à leur situation personnelle. Il a aussi pour objectif de simplifier le montage des dossiers qui sera réalisé par le syndicat pour l’ensemble des copropriétaires.

L’éco-ptz collectif pourra s’appliquer aux offres de prêts émises à compter du 1er avril 2012.

Cette mesure va permettre à la copropriété de financer les travaux d’économie d’énergie dans les parties communes ainsi que les travaux d’intérêt collectif des parties privatives. Le décret précisant les conditions d’application de travaux effectués sur les parties privatives est actuellement en attente de publication.

Contrairement à l’éco-ptz individuel qui ne peut être attribué que dans le cadre de la réalisation d’au moins deux travaux, il sera possible de bénéficier de l’éco-ptz collectif pour la réalisation d’une seule action. Parmi les travaux éligibles nous citerons l’isolation des toitures et des murs, le remplacement de fenêtres, l’installation, la régulation ou le remplacement d’un système de chauffage ainsi que l’installation d’équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Il ne pourra être adopté qu’un seul éco-ptz par copropriété. Cependant, un copropriétaire participant à un éco-ptz collectif aura aussi la possibilité de demander un éco-ptz individuel complémentaire pour financer des travaux supplémentaires à ceux votés par la copropriété à condition que le montant total du prêt n’excède pas les 30 000 € au titre d’un même logement.

Pour savoir quels travaux mettre en œuvre et connaitre les aides qui y sont associées, faites réaliser un audit énergétique par un bureau d’études indépendant!

Le CPE (Contrat de Performance Énergétique) figure parmi les instruments phares du Grenelle de l’environnement pour l’atteinte des objectifs de réduction de 38% des consommations énergétiques des bâtiments d’ici 2020.

Le CPE offre aux copropriétés la possibilité de faire appel à un prestataire qui finance lui-même les travaux d’économie d’énergie, garantissant à ses risques la réduction de la consommation d’énergie du bâtiment à l’issue des travaux. Le CPE, en levant la barrière économique aux travaux pour les propriétaires peut ainsi devenir un accélérateur de projet de rénovation énergétique dans les copropriétés.

Seulement, le recours aux CPE est jusqu’ici très faible du fait qu’il n’existe encore aucun prestataire capable de proposer des CPE ! Le rapport d’Olivier Ortega en explique les causes et suggère des améliorations au dispositif.

Point positifs et difficultés

Olivier Ortega a identifié 3 types de freins au CPE. Il s’agit principalement des freins juridiques, à l’exemple de l’absence de définition explicite des opérations dans le contrat (insuffisance des détails sur les modalités de réalisations et les conditions de mise en œuvre). On note également les freins économiques et financiers, notamment ceux liés à la conjoncture énergétique, entraînant une difficulté de définition des charges. Enfin, il y a les freins techniques, qui soulèvent la question de la possibilité d’adaptation du contrat aux modifications d’usage du bâtiment dans le temps.

Des mesures ont ainsi été envisagées pour permettre de relancer le CPE d’ici 2012.

Les évolutions prévues pour améliorer le dispositif

Pour rendre le contrat plus attrayant, et ainsi inciter les acteurs à en proposer, M. Ortega formule 16 recommandations réparties en 3 grandes catégories :

• Les actions à caractère pédagogique : Elles consistent essentiellement à établir une mission d’appui destinée aux CPE, à définir ses cadres contractuels standardisés, et à en tirer un protocole méthodologique simplifié, adapté aux projets de faible complexité.
• Les actions d’adaptations du cadre juridique : Elles visent à établir une meilleure définition des CPE, à les sécuriser, et à simplifier son financement, tout en prenant compte des spécificités des copropriétés et des logements sociaux.
• Le développement d’approches novatrices en matière de financement : Il s’agit principalement de créer un fond de garantie qui sécurisera les acteurs impliqués dans le contrat, et d’évaluer la possibilité de création d’une redevance pouvant déployer des CPE, plus particulièrement à l’échelle des habitations individuelles.

En clair, le Contrat de Performance énergétique devrait être à terme un outil efficace pour motoriser la rénovation du parc de copropriété mais sa mise en œuvre reste néanmoins très complexe.

Le parc de logements en copropriété compte dans l’ensemble 8,5 millions de logements en France. Il constitue un grand gisement d’économie d’énergie dans le secteur du bâtiment. C’est pourtant le segment qui recense le moins de travaux de rénovation. Face à cela, les logements en copropriété font l’objet d’un chantier à part entière dans les activités du plan Bâtiment Grenelle de l’environnement. Voici un résumé des avancements dans ce domaine, tels qu’ils sont décrits par le dernier rapport d’activité du Plan Bâtiment du Grenelle de l’environnement.

La plus grande avancée du Plan Bâtiment Grenelle sur le chantier des copropriétés ont été écrites dans la loi Grenelle 2. Celle-ci propose notamment des outils qui permettent de sensibiliser les copropriétaires sur la performance énergétique de leur immeuble, et sur les opportunités d’amélioration de cette dernière qui s’offrent à eux. On peut citer par exemple :

• l’obligation prochaine pour les copropriétaires de réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE Immeuble), ou un audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots,
• l’obligation pour les copropriétaires d’établir un plan pluriannuel de travaux ou de souscrire à un contrat de performance énergétique,
• l’amélioration des règles de majorité en matière de vote pour les « travaux d’intérêt collectif sur partie privative ».

Jusqu’à présent, le chantier copropriété a principalement travaillé à la mise en place et l’expérimentation de ces différentes mesures afin d’en observer l’efficacité. Nous en sommes maintenant à la publication des nombreux décrets et arrêtés d’application d’ici à la fin de l’année 2011.

Prenez le train du Plan Bâtiment Grenelle en rénovant votre copropriété.

D’après une étude de « Energie et Avenir », il apparaît que les bâtiments en copropriétés peuvent atteindre des niveaux de performance énergétique élevés grâce à la rénovation des systèmes de chauffage collectif.

Par quels moyens ?

L’étude indique en effet que des bouquets de travaux, voire la seule rénovation du système de chaufferie, peuvent permettre l’obtention du label « BBC Rénovation » ou « HPE Rénovation ». Elle souligne notamment le cas des immeubles bourgeois, des habitats intermédiaires, et des immeubles barre, qui après réalisation des travaux, peuvent atteindre une performance énergétique de 150 kWh/m2 SHON/an, le seuil requis pour une labellisation HPE. Les rénovations en « chaufferie » et « chaufferie et toiture » étant les bouquets jugés les plus appropriés pour améliorer la performance énergétique des immeubles.

Par ailleurs, pour atteindre le label « BBC Rénovation » (une consommation d’énergie annuelle inférieure à 80 kWhep/m²), le bouquet « chaufferie, chaudière à condensation, isolation des murs, et remplacement des fenêtres » est estimé le plus efficaces en moyenne, quelle que soit la zone climatique où se situe l’immeuble.

L’étude note également la possibilité pour les immeubles collectifs chauffés par une sous-station de réseau de chaleur d’obtenir le label « HPE Rénovation » à moindre coût. Elle préconise, à cet effet, la réalisation de travaux de « calorifugeage, régulation et programmation, et isolation toiture ». Entre autres, pour atteindre le niveau « BBC Rénovation », l’étude affirme que le bouquet « Réseau de chaleur urbain, isolation des murs, et remplacement des fenêtres » suffit à l’obtenir.

Une solution pour améliorer l’efficacité énergétique des copropriétés… mais pas la seule !

Cette étude démontre l’importance de la rénovation des dispositifs de chauffage pour améliorer la performance énergétique des bâtiments collectifs. Attention toutefois sur le fait que l’étude a été réalisée par les professions du chauffage à eau chaude (Énergie et Avenir) dont l’intérêt n’est évidemment pas neutre. Une rénovation énergétique se réfléchit globalement, et il est toujours important d’améliorer l’isolation du bâti avant de s’attaquer à la rénovation de la chaufferie. L’étude elle-même précise que l’isolation des murs ou des toitures est indispensable pour atteindre de meilleurs résultats. En effet, de tels travaux sont indispensables pour réduire durablement les consommations de chauffage.

Par ailleurs, il est important de noter qu’il s’agit d’une étude statistique et que dans la réalité, chaque copropriété est très différentes, que ce soit par son type de construction, sa taille, sa situation géographique ou en matière de profils des occupants, autant de critères influant grandement sur les travaux les plus intéressants à mettre en œuvre. Pour bénéficier d’une étude sur mesure pour votre copropriété, il n’y a pas d’autre choix que de réaliser un audit énergétique par un bureau d’études thermiques indépendant.

La loi Grenelle II datant de juillet 2010 rend obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif de réaliser un audit énergétique global et approfondi dès le 1er janvier 2012. Il s’agit d’une mesure phare du Plan Bâtiment Grenelle.

Pourquoi un audit énergétique ?

L’audit énergétique en copropriété permet de faire les meilleurs choix de rénovation et de faire passer les projets d’économie d’énergie en Assemblée Générale. C’est une clef permettant d’engager la rénovation énergétique des immeubles en copropriétés.

En effet, le seul outil aujourd’hui à disposition des copropriétés est le DPE obligatoire à l’occasion de la location ou de la vente d’un logement qui ne peut avoir d’effet sur les décisions de rénovation énergétique en copropriétés car bien trop superficiel. Du coup, ces travaux restent relégués en second plan, derrière les travaux obligatoires, les travaux urgents, et les travaux moins budgétivores. Par ailleurs, les copropriétaires qui souhaitent améliorer la performance énergétique de leurs logements n’ont que très peu de manœuvre, étant donné que les importantes décisions de rénovation sont du ressort de la copropriété.

L’audit énergétique est beaucoup plus adapté que le DPE pour les copropriétés car il leur permet d’avoir une évaluation plus précise des travaux à réaliser, dans le bon ordre pour améliorer efficacement  leur performance énergétique.

Qu’est ce qu’implique un audit énergétique ?

L’audit énergétique en copropriété devrait permettre de cadrer les travaux de rénovation et donc de faciliter les prises de décisions.

Pour cela, il devra comporter un bilan énergétique et technique de la copropriété (qui fait office d’état des lieux); une estimation des consommations énergétiques par usage (refroidissement, chauffage, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire) ; des préconisations de bouquets de travaux qui permettraient d’améliorer la performance énergétique de la copropriété (ainsi que des solutions de financement) ;

Ainsi, l’audit est pertinent car c’est un processus qui aide et conseille les copropriétaires à prendre les bonnes décisions grâce à un avis d’expert indépendant. Il leur permet notamment de comparer les possibilités qui s’offrent à eux en fonction de la faisabilité (coûts et retour d’investissement).

A qui s’adresser pour faire un audit énergétique ?

Les audits énergétiques sont effectués par les bureaux d’études thermiques habilités qui doivent notamment avoir à cœur d’impliquer l’ensemble des copropriétaires dans la démarche et d’avoir un discours et des rapports très pédagogiques. Au delà d’avoir les compétences nécessaires, celui-ci doit avoir un avis neutre et objectif et garantir son indépendance vis-à-vis des fournisseurs d’énergie.

Au delà du caractère obligatoire, il est toujours très utile de réaliser un audit énergétique lorsque des travaux de ravalement de façade, de réfection d’étanchéité ou de rénovation de chaufferie sont envisagés.